ОБЩИЕ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ СОСТОЯЛИСЬ
ВОПРОСЫ, ВКЛЮЧЕННЫЕ В ПОВЕСТКУ ДНЯ ПРИНЯТЫ И УТВЕРЖДЕНЫ
ул. им. Яна Полуяна, 39; ул. им. Яна Полуяна, 43; ул. Казбекская, 12; ул. Казбекская, 14.
форма проведения общих собраний очно-заочная
Уделите 15 минут внимания вопросу,
решение которого обеспечит
15 лет уютной жизни в Вашем доме.
ООО "УЭР-Кубань" на сегодня по Краснодару из списка в 606 управляющих организаций находится на 3 месте рейтинга, составленного Государственной корпорацией - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой России).
В первые годы тариф на содержание общего имущества многоквартирных домов применялся нами минимально возможный и этот тариф всегда был ниже тарифа, устанавливаемого администрацией города Краснодара.
Кроме того, наш тариф является самым низким в районе, при этом только наши дома имеют оштукатуренные фасады и самую большую придомовую территорию, а также иные индивидуальные характеристики, ведущие к удорожанию при эксплуатации.
С 2017 произошли удорожание стоимости ремонта оборудования и материалов,
изменения налогового законодательства;
усиливается износ инженерных сетей, механизмов, фасадов, кровель и входных групп;
происходит сверхнормативное, по вине Застройщика разрушение основного водопровода в подвале. Для обеспечения характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома требуется увеличение стоимости содержания имущества общего пользования.
Размер платы за содержание имущества общего пользования (ИОП), прежде всего, устанавливается решением общего собрания собственников помещений.
С 01.07.2020 Постановлением администрации г. Краснодара № 2453 от 30.06.2020 для
собственников, которые не приняли решение об установлении размера платы, утверждена стоимость содержания общего имущества домов с ИТП,
без систем оповещения о пожаре и видеонаблюдения – 26.43 руб./кв.м.
Стоимость содержания ИОП для Вас с 2017 не увеличивалась
и на сегодня составляет - 18.4 руб/кв.м.,
с 2012г. не изменялась стоимость содержания лифтов - 2.21 руб/кв.м.
итого на сегодня: 18.4 + 2.21 = 20.61 руб./кв.м.
при том же составе работ муниципальный тариф 26.43 руб./кв.м.
Для обеспечения необходимого качества содержания Вашей недвижимости,
мы предлагаем в течении нескольких лет несколько приблизиться к уровеню тарифа, устанавливаемого
органами местного самоуправления города Краснодара:
I. с 01.01.2020 ежемесячные расходы на содержание общего имущества
многоквартирного дома: 20.4 руб./кв.м. на 1 кв.м. помещения.
отдельными строками:
- содержание и ремонт лифтового хозяйства: 2.81 руб./кв.м. в мес.
(увеличено на 60 копеек);
- ТО и ППР системы оповещения о пожаре: 0.7 руб./кв.м. (увеличено на 10 копеек);
- обслуживание и ремонт систем видеонаблюдения: 35 руб. в мес. с одного помещения
(увеличено на 10 руб.);
- агентское вознаграждение при сборе КУ (ст. 1006 ГК РФ ст. 156 НК РФ): 15 руб. в месяц с одного помещения (без увеличения).
II. с 01.01.2021 ежемесячные расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома: 25.6 руб./кв.м. на 1 кв.м. помещения.
отдельные строки оставить без увеличения стоимости, в размере, установленном с 01.01.2020.
В СВЯЗИ С ВВЕДЕНИЕМ КАРАНТИННЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ
ВСЕ СРОКИ ПРИМЕНЕНИЯ ТАРИФОВ, ПРИ ПОЛОЖИТЕЛЬНОМ РЕШЕНИИ ВОПРОСОВ СОБРАНИЯ - ПЕРЕНОСЯТСЯ НА 1,5 ГОДА
Из чего складывается стоимость содержания имущества общего пользования:
Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 утвержден
минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Также перечень услуг и работ должен учитывать индивидуальные характеристики дома, которые существено влияют на стоимость содержания имущества общего пользования:
В нашем случае фасады дома выполнены с применением оштукатуривания по теплоизоляции, такие решения менее долговечны по сравнению с каменной облицовкой.
ОШТУКАТУРЕННЫЕ ФАСАДЫ
ТРЕБУЮТ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ
На фото слева промышленные альпинисты выполняют восстановление теплоизоляции и облицовочного покрытия.
Фото ниже - ведутся работы по ремонту фасада дома по ул. им. Яна Полуяна, 39
Внешние канализационные сети также требуют дополнительных затрат на содержание.
Для обслуживание вентиляционных каналов высотных домов требуется
проведение телеинспекций.
Некачествено выполненные Застройщиком основания входных групп привели к их неравномерным просадкам. В результате чего во всех домах происходит отслоение плиточных покрытий.
Требуется переустройство входных групп, затраты на их переустройство равны затратам на капитальный ремонт.
Пример устройства новой входной группы,
дом ул. им.Яна Полуяна, 43 подъезд 4
Дом имеет большое количество так называемых малых кровель - кровель над лоджиями и иными архитектурными элементами.
Эти кровли выполнены из рулонных материалов, доступ к ним затруднен.
С течением времени кровли начинают протекать и поэтому, по сравнению со стандартным составом работ - требуются дополнительные затраты на ремонт малых кровель.
Застройщиком ЗАО "КубаньИнвест" были допущены грубые нарушения при строительстве стального водопровода, расположенного в подвалах домов. Как установлено экспертами - Застройщик нарушил проектные требования и применил не оцинкованные трубы, которые уже сегодня требуют полной замены.
Идет обширное корозионное разрушение трубопровода в подвалах домов.
В левой части фото снизу фиксируется первоначальный вид трубопровода - покрытие теплоизоляционным слоем по окрашенному металлу.
Слева лист из проекта водоснабжения дома.
Красным отмечено требование применить оцинкованную трубу.
Снизу лист из экспертного Заключения, выполненного по дому ул. им. Яна Полуяна, 39.
Такие же нарушения технологии строительства имеются и в домах ул. им. Яна Полуяна, 43,
ул. Казбекская, 12 и 14.
С момента обнаружения первых аварийных ситуаций, нами активно предпримались действия не только по текущему ремонту трубопровода и установлению причин аварий,
но и была проведена работа в области юриспруденции.
По вопросу компенсации затрат на замену водопровода нами подавался иск к СРО, выдавшему Застройщику допуск на выполнение функций Заказчика при строительстве.
Однако судебными инстанциями в удовлетворении иска было отказано.
A32-23909-2016.pdf
скачать решение Арбитражного суда Краснодарского края
Управляющие организации при строительстве многоквартирных домов
контроль за выполнением строительно-монтажных работ не производят.
Аварийный трубопровод был смонтирован в 2010г. силами ООО "Ю-Конкрит" и ООО "Бора",
работы были приняты Застройщиком ЗАО "КубаньИнвест".
Трубопровод согласно проекта был окрашен и проклеян теплоизоляцией.
О чем были составлены соответвующие Акты, затем многоквартирные дома введены в эксплуатацию в том числе и органами стройнадзора. Основания не принимать дома в управление отсутствовали.
Лицо к которому мы могли бы прежде всего направить претензии по исполнению гарантийных обязательств Застройщик ЗАО "КубаньИнвест" ликвидировано окончательно в начале 2015г., то есть до начала аварийных событий. Судебное Определение о завершении конкурсного производства размещено ниже:
Управляющая организация по вопросу замены трубопровода неоднократно прилагала усилия к организации
общих собраний собственников помещений.
Однако проведенное собрание не состоялось в виду отсутствия кворума.
Наша работа по организации общих собраний и разьяснительная работа были негативно восприняты несколькими собственниками многоквартирных домов.
Во избежание недоразумений в дальнейшей работе по поддержанию общего имущества в должном состоянии, нами
согласно ст. 189 ЖК РФ были размещены обращения к собственникам и направлены индивидуальные обращения в адрес активистов домов по вопросам: организации лично ими собраний, деятельности по подготовке проектно-сметной документации и определению подрядных организаций на выполнение монтажных работ.
Однако с марта 2019г. ни каких попыток выполнения организационных мероприятий с их стороны не предпринимается, действия по обеспечению ремонта водопроводов со стороны собственников помещений отсутствуют.
Промедление с началом поэтапной замены водопровода гарантировано приведет к его разрушению.
k11.PDF
Скачать ответ НУО "Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов"
В связи с чем, нами предлагается рассматривать принятие решений об увеличении, в течении нескольких лет стоимости содержания общего имущества до размеров, установленных администрацией МО город Краснодар, как действенный механизм поэтапной замены разрушающегося водопровода.
Также в домах установлено большое количество машин, насосов и механизмов:
Это оборудование работает в круглосуточном режиме более 7 лет.
Большая часть применяемого оборудования импортного производства.
Соответствено выполнение технических регламентов и закупка ремонтных комплектов по сравнению с 2015г. кратно подорожали!
На фото слева шкаф управления станцией водоповышения производства компании Wilo, стоимость замены на новый более 450 000 руб.
На фото слева пример пришедшей в негодность запорной и регулировочной арматуры, применяемой на сетях водоснабжения и отопления.
Для бесперебойного функционирования инженерных сетей регулярно требуется замена неработающих элементов.
На сетях водопровода производится замена задвижек и кранов.
Пример нового оборудования систем оповещения о пожаре, устанавливаемого взамен пришедшего в негодность.
Управляющая организация, в виду нарастающего износа общего имущества многоквартирных домов зачастую вынуждена выполнять работы и производить замену деталей и оборудования не относящихся к категории текущего ремонта, либо не входящих в договорные объемы стоимости работ - которые были ранее утверждены решениями общих собраний.
На фото слева новые подшипники импортного производства, предназначенные для подьемных механизмов лифтового хозяйства.
Фото снизу разрушенный подшипник подъемника лифта.
Управляющей организацией во всех домах производятся работы по замене канатоведущих шкивов, что также относится к капитальному ремонту и не входит в затраты текущего ремонта. Но отказ от их замены ведет к неисправности подъемных механизмов.
Периодически производится замена электроники в шкафах управления лифтами.
Требуется ускорение в работе по обновлению лифтовых кабин.
Оборудование видеонаблюдения
работает с 2012г.
Выполняются работы не только
по его обслуживанию,
но и по замене на новое.
Некоторые жители наших домов - собственники и арендаторы квартир систематически совершают акты вандализма и хулиганства.
Устранение последствий деятельности этих вандалов требует существенных трудовых и материальных ресурсов управляющих организаций.
Наши многоквартирные дома имеют дворовую территорию более чем по 5000кв.м. каждый.
Что существенно превышает размеры дворов, принятых для стандарнтных расчетов.
Также между домами располагается муниципальный участок площадью более 5200 кв.м. и на этом участке ежедневно нами производится санитарная уборка.
В тариф управляющих организаций, также входит стоимость содержания оборудования детских площадок. Большинство из игровых "атракционов" выполнено из фанеры и дерева. За период более 8 лет оборудование начало разрушаться и сохранение игрового оборудования требует увеличения стоимости тарифа.
KOM_191_002.PDF
ЗАГРУЗИТЬ СТАТЬЮ ИЗ ГАЗЕТЫ "КОММЕРСАНТ" № 191 "РАЙОНЫ С ТЕМНЫМ БУДУЩИМ"
